Pozemky ve starém katastru: Zajímavá koupě, ale i důvod k opatrnosti

Datum: 02.09.2010

Kategorie: Realitní průvodce

Publikoval: David Svoboda

Doba se mění a s ní i krajina, ve které žijeme. Především okolí Prahy se ze zemědělské krajiny s roztroušenými vesničkami mění v urbanizovanou oblast. Oddělená sídla se čím dál tím víc roztahují do okolí, pole zanikají, vznikají nové útvary.

Změny nároků

Změna nároků na využití plochy s sebou přináší i změnu nároků na její rozdělení. Zatímco dříve na místě byla dlouhá úzká políčka, nové využití si žádá pravidelné čtverce a obdélníky, každý s vlastním přístupem.

Našim předkům statkářům vyhovovalo, že se nemuseli se tak často obracet s pluhem. Dům se zahradou do takového pozemku dá vměstnat jen stěží.

Přestože územní plán počítá s širým lánem jako s obytnou plochou a rozdělení na první pohled nic nebrání, dlouhá úzká políčka mají každé jiného majitele. Na novém rozdělení se všichni musí dohodnout, všichni musí sladit své zájmy.

Nebývá to jednoduché a mnohdy se developer při vyjednávání pořádně zapotí. Odměnou mu ale bývají lukrativní parcely, na kterých se dá rychle vydělat. Ne vždy se ale trpělivá firma najde, přestože někteří z dosavadních majitelů potřebují peníze a své nudličky se zbaví rádi hned. Otevírá se tím příležitost k velmi výhodné koupi. Je ale třeba počítat s tím, že na developera si budete muset zahrát sami.

Parcelu vedenou v původním katastru nemovitostí lze koupit či prodat aniž by musela být převedena do katastru nemovitostí. Před uzavřením smlouvy je třeba věnovat náležitou pozornost všem detailům a historickým dokumentům.

Předně nestačí zkontrolovat si její tvar, výměru a majitele přes internet. Zakreslení ve staré mapě totiž nemusí odpovídat současnému stavu. Pokud například v novém katastru (Katastru nemovitostí) vznikla jiná parcela a do původní parcely v Pozemkovém katastru částečně zasahuje, upravuje se v záznamech pouze její výměra, nikoliv mapové zakreslení.

Úplně nejlepší je objednat si geodeta a parcelu z pozemkového katastru před převodem přesně vyměřit. Tloušťka starých mapových čar převedená do reality činí až tři metry. S úzkým podlouhlým pozemkem může posunutí hranice z každé strany pořádně zacvičit.

Pokud nechcete pozemek kupovat celý, je možné se s dosavadním majitelem při zaměření dohodnout na rozdělení parcely. Je ale třeba dát pozor, aby žádná nově vzniklá část, a to i zbytek původního pozemku v PK, nebyla bez přístupu k cestě. Ikdyž vy i dosavadní majitel budete jednat ve shodě, stavební úřad takové rozdělení nepovolí.

S plánováním cest a s napojováním na ně se pojí ještě jedno úskalí: Podle současných norem musí mít každá nově vzniklá cesta šířku nejméně osm metrů. Pokud je navržená jako jednosměrná, stačí metrů šest.

Stávající cesty mohou zůstat jak jsou, opět s jedním háčkem: Pokud stávající cesta nesplňuje normy a sousedí s pozemky ve starém katastru, bude stavební úřad požadovat, aby pásmo odpovídající oněm šesti či osmi metrům bylo vyčleněno jako samostatná jednotka – cesta.

V mnoha případech tak normy mohou výrazně zkomplikovat nebo dokonce úplně znemožnit využití jinak velmi hezkého místa. Pokud se ale podaří skloubit zájmy všech původních majitelů se současnými předpisy, odměnou za složité vyjednávání a zařizování bývá pozemek za více než atraktivní cenu.